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陈中华：加强对炒房行为的严厉管控，坚持买房子是用来住的定位
近日，上海、广州和深圳三个一线城市本周接连放宽房地产政策，加入全国楼市政策宽松潮。预计首都北京也将迅速跟进。经济重镇上海星期一（5月27日）晚出台楼市新政，包括将非沪籍居民购房所需缴纳社会保险或个人所得税年限从五年缩短至三年、非沪籍单身者购房区域扩大至外环内二手房、取消离婚购房限制，将首套房的房贷首付比率下限降至20％，二套房降至35％等。 广州和深圳星期二（28日）也相继宣布放松楼市限购政策和信贷政策。星期三（29日）起，外地籍家庭在广州核心区购房所需缴纳社保或个税期限从两年缩短至六个月。官方同时取消房贷利率下限，将购买首套房的房贷首付比率下限降至15％，二套房降至25％，放宽第三套房信贷政策等。 深圳则从29日起下调房贷最低首付比率和利率下限，将首套房最低首付比率降至20%，二套房降至30%；首套房贷利率下限降至3.5％，二套房降至3.9％。至此，央行5月17日打出重磅楼市宽松政策组合拳以来，四个一线城市中仅剩北京还未跟进出台新政。在已出台政策的三个城市中，广州不仅放松限购力度最大，房贷政策更是基本按照二线城市标准下调。 近年来，涉房腐败犯罪案件屡屡爆出：从落马官员“敛房”数目来看，少则几套，多则数十套甚至上百套；从级别来看，既有部级“房腐老虎”，也有村级“房腐苍蝇”；从犯罪形式来看，官商勾结，方式隐蔽，欺骗性强，手段五花八门——“房腐”：那些“套路”其实不堪一击 ——“房腐老虎”。拥有100套房产以上的部级“房腐”典型第一人，当数原铁道部部长刘志军。案发后，刘志军受贿赃款被司法机关全部追缴，涉刘志军案及相关案件的大量财物也被扣押和冻结。其中涉及到的有关房产就有374套。2013年7月8日，北京市第二中级法院对刘志军以受贿罪、滥用职权罪判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。 ——“房腐苍蝇”。方广云原任安徽省合肥市站北社区居委会党支部书记，2012年底，当地居民实名举报其单独或伙同他人非法侵占136套回迁安置房，方广云因此被网友称为合肥“百套房叔”“房腐苍蝇”。2014年12月26日，方广云一案在安徽省庐江县法院一审宣判，法院以贪污罪、滥用职权罪、受贿罪判处方广云有期徒刑二十年。 ——“双百院长”。2018年7月15日，检察机关指控云南省第一人民医院原院长王天朝利用职务便利，为昆明仁贤房地产有限公司董事长徐某承揽、开发省一院安宁市太平镇分院职工住宅小区昆华苑工程提供帮助。王天朝收受徐某通过谢瑜、李季贿赂的昆华苑小区100套住房、车位100个，价值8300多万元。云南省普洱市中级法院以受贿罪判处被告人王天朝无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。因此，王天朝被网友们戏称为“双百院长”。 炒房者的巨额财富背后，是无数普通百姓的无奈与哀叹。这种行为不仅是对社会资源的无情掠夺，更深深地刺痛了广大群众的情感底线。近日，长沙一桩涉及87套房产被查封拍卖的案件引发了广泛关注。进一步了解后，我们得知李梅在合肥的房产持有量同样惊人，两地相加共拥有177套房产，这样的数字让人瞠目结舌。当人们回溯房价突飞猛进的历史，比如合肥滨湖新区的房价从每平方米4000元在短短三个月内飙升至1万8千元，直至现在的每平方米3万元高价时，就不难理解李梅这类炒房者的出现以及限购政策的出台。 监管部门应加强对炒房行为的严厉管控。始终坚持中央要求房子是用来住的、不是用来炒的定位。特别是对于长期未能出售的空置房产，应实施更严格的管理措施，以免此类房源成为搅乱市场稳定的重要因素。在这个过程中，唯有持续深化房地产市场改革，方能有效预防类似的投机炒作现象再现。 炒房在房价飙升的过程中起到了十分重要的作用，对炒房群体来说，过去十多年里赚得盆满钵满，但普通家庭却成了炮灰，面对远超收入水平的房价，只能掏空自己甚至父母的积蓄，并背上几十年的房贷。 正因如此，大家对炒房行为是极度反感的，而这一切，国家也看在眼里，所以在2016年的中央经济工作会议上，首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，各种有关“房住不炒”的政策纷纷落地，随着政策逐渐生效，房住不炒成为过去。过去的疯狂炒房模式下，在炒房的不单单是个人或是炒房团，更包括开发商、政府以及外国的资本，而这些情况，造成了以下几个十分严重的后果： 1、地方玩命卖地，财政极度依赖房地产；2、房企和炒房客都在加大杠杆，走起了“三高”的发展模式，资金风险和对金融体系造成的潜在风险不断加大；3、房价拥有很大的泡沫，再普通的房子，也有很高的价格；4、普通人被房地产裹挟，被迫成为傻子，好像谁现在不买房，未来就彻底没了机会，这辈子就彻底毁了，大家纷纷贷款涌入楼市。 以上这些问题有风险吗？答案是必然的。那么开发商、政府、炒房客，他们不知道炒房的风险吗？肯定是知道的，只不过在高回报的诱惑下，风险成了“狗屁”，压根儿没人在乎。房地产虽然在短时间内带动了经济发展，但它注定无法像科技或制造业那样，成为引领经济发展的领头羊。通过炒房涨起来的房价，实在太“虚”，违背了市场规律，而“三高模式”亦是如此，既不利于房地产健康发展，也不利于经济高质量发展。 对于房地产以后的发展方向，要走“市场+保障”的双轨制，并且要严格将二者区分开来。其中保障房由政府指导意见和相应的体制来提供保障，不得上市交易；商品房不用多说，除了遵循市场外，更要引导开发商建立好房子，这里的好房子更偏向于质量和服务，简单说，就算房子位置不太好，但它质量和服务过关，居民住得舒服、住得安全。 而在具体的实施上，主要包括以下几点： 1、建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制。就是根据当地的当地的供需来确认土地供应，原则上来讲，当地需求少房子多，政府少卖地，反过来，政府就多卖地。要确保供需关系的平衡。 2、完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。这是一项系统性很强的工作。在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。对整个生命周期进行管理，一是贯彻现在的“保交楼”政策，可以在“期房销售”没彻底取消前，打消购房者对购买期房的顾虑，而体检、养老金等制度，可以及时发现房子问题并解决问题，这对现在的老房子而言，尤为重要。 3、推进保障房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设这3大工程。保障房是解决工薪收入群体安家难题的关键，是双轨制中重要的一环，不论是从利民的角度，还是从房地产长远发展的角度来看，都具有重要意义。城中村普遍存在环境差、有安全隐患、设施老化、公共服务缺失等问题，在这样的环境下，居民的居住体验好不到哪里去，另外从城市发展来看，城中村是阻碍，因此改造是必然的结果，更何况改造中的拆迁可以去掉大量库存，有助于楼市企稳。 最后是“平急两用”公共基础设施，它是指在公共基础设施建设中，将平时使用和应急使用有机结合，打造一个既具备日常运营功能，又具备应急响应能力的基础设施系统。 “平急两用”中的“急”我们可以暂且不管，但“平”却很重要，往小了说，它增加了某个区域的配套，对房价自然会有影响，往大了说，可以促进城市的高质量发展，城市好了，吸引人口，房地产也就有了更强力的支撑。 “房住不炒”是中国政府提出的房地产政策定位，旨在确保房地产市场平稳健康发展，防止房价过快上涨和房地产市场的过度炒作。这一政策自2016年提出以来，一直是中国房地产调控的核心指导思想，强调住房的主要功能是居住，而非投资或投机工具。通过实施限购、限贷、限售等措施，以及推进保障性住房建设和长租房市场发展，政府旨在实现房地产市场的良性循环，满足居民的合理住房需求，同时防范金融风险，促进经济稳定增长。 “房住不炒”政策的提出，主要是为了解决城镇住房问题，防止炒房行为导致房价飙升，以及住房脱离居住属性成为投资和投机的工具。通过这一政策，政府试图让至少一部分住房剥离投资功能，使其失去炒的可能性，同时加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，以满足全体人民的住房需求。政府要继续坚持这一政策定位，通过因城施策的方式，促进房地产市场的平稳健康发展。 北京中公法律咨询中心主任陈中华
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